重庆房产律师

农村征地拆迁，会给许多农民朋友带来困扰，患得患失，不清楚自己拿到的补偿是合理还是不合理，教你两招，让你在遇到土地被征用和房屋拆迁中少些烦恼，多些喜悦!

凡是都有法，在农民土地被征收，房屋拆迁方面，国家有明确的法律条文规定，了解了这些法律规定，你心里就有数了!这是第一招。

《中华人民共和国土地管理法》里，关于集体土地上土地的补偿价值标准是这样规定的：

第四十七条：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。”这里的土地，主要指耕地。那我们首先来看看耕地的补偿标准：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

(1)土地补偿费：为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。

(2)安置补助费：每一个农业人口，为该耕地被征收前三年平均年产值的4-6倍;每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。

(3)附着物和青苗补助费：由省、自治区、直辖市规定。

另外，土地补偿费和安置补助费，不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，二者的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。

其次：房屋的补偿标准：

房屋的补偿可参考适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿规定，即：对于房屋的征收拆迁，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。其遵循的补偿标准主要是：

(1)在有条件的情况下，可以优先采取宅基地迁建安置，另外对重建房屋的成本进行货币补偿。

(2)选择货币补偿方式的话，最低补偿标准是房屋的重置成新价加上宅基地的地价。

(3)选择产权调换方式的话，最低的补偿标准是按照1:1的比例进行置换，即拆一还一。

另外：因征收房屋造成搬迁的，要支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，要支付临时安置费或者提供周转用房。

而在此间造成停产停业损失也要进行补偿。补偿标准根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

在此，房屋的补偿标准并没有确定统一具体的数额，但需要遵循“保证不能降低农民的原有生活水平”的原则。

这里，要提醒大家，法律条文是明摆着的，但是你有时候认识这些字，但是不太理解其中的含义，比如：“保证不能降低农民的原有生活水平”。那么怎么保证呢?依据是什么呢?怎么样利用法律条文来维护自己的利益呢?美泰律师告诉你，这个问题要使用“市场比较法”来解决，也就是通过参照适用被征收房屋周边市场的房屋价格，来衡量被征收人的房屋价值。这样才能保障不会降低农民的原有生活水平。在实际操作中，征收方通常估算房屋价值是采取“房屋重置价”来算。房屋重置价，简单点说就是“一块地值多少钱，建起来的房子值多少钱，二者相加就是房屋的重置价格”。很显然，征收方的“房屋重置价”计算出来的房屋价值会很明显的低于“市场比较法”计算出来的价值。所以，被征收人在计算房屋价值的时候一定要注意选择最有利于自己的计算方法，然后根据相关标准来总的计算自己的房屋价值。

当然，这个“市场比较法”的估算需要专业的人员才能做到。所以，在你遇到这些法律专业问题时，与其糊里糊涂地被人牵着鼻子走，不如请个专业律师来帮你，这样省去很多后顾之忧。这就是我教你的第二招，请个专业律师!

这两招，你明白来吗?首先，要明白国家法律条文的规定，其次，要请专业的律师来帮你处理。有了这两招，在土地被征收房屋被拆迁过程中，就会有的放矢，锦上添花了!