重庆房产律师

一、集体土地上房屋拆迁和城市房屋拆迁的不同

根据我国相关的法律规定，我国城市的土地所有权属于国家所有，但农村和城市郊区的土地除了国家规定之外，属于农民集体所有。城市房屋拆迁适用国务院发布的城市房屋拆迁管理条例进行，而集体土地上房屋拆迁适用土地管理法有关征地补偿安置的相关规定。城市和农村之间的经济差异很大，因此采用的补偿标准也有所不同，甚至其数额高低差别很大，这也是往往集体土地上房屋拆迁造成的矛盾频发的一个主要原因。

二、集体土地上的房屋可以强制拆迁

根据相应法律法规，如果被拆迁人在搬迁期限内无法达成拆迁协议的，可以向县(区)人民政府申请裁决，对于裁决不服的，可以申请行政复议或者提出诉讼。如果被拆迁人拒绝履行裁决所确定的义务，又不提出行政复议或者诉讼的，拆迁管理部门可以向人民法院申请对其房屋进行强制拆迁。拆迁机关在实施拆迁前，有义务对于房屋的相关事项，通过公证机构办理证据保全。

三、集体土地房屋拆迁过程中的法律问题

1、征收集体土地应办理征地审批手续。集体土地上的房屋附着于集体土地，拆迁该房屋的前提是经过相应的批准手续，对房屋所在的集体土地进行征收。根据我国土地管理法的相应规定，单位和个人进行建设项目，必须申请使用国有土地，因此，利用集体土地进行建设的，应当申请将集体土地转为国有土地。如果没有经过这个程序就直接对集体土地上的房屋进行征收，这就根本违反了我国土地管理的基本制度和相应的法规，完全不产生任何法律效力。

2、征地部门应当依法发布拆迁公告。拆迁公告包括征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积和征地补偿标准，人员安置办法和办理征地补偿的期限。如果需要拆迁房屋的，还应当告知搬迁期限。

3、拆迁主体必须具备合法资格，按照法律规定进行拆迁。根据现行法律规定和实践做法，一般以县、区以上国图资源管理部门组织实施拆迁，但也大量存在很多无拆迁资质的部门参与拆迁甚至主导农村集体土地上房屋拆迁的情况，形成一些操作不规范的乱象，南京房产律师也呼吁对这种情况有关部门要加以重视。

4、拆迁补偿标准应当合理，房屋应当进行市场评估。目前，集体土地上房屋拆迁，没有一部较为完善的法律对其进行规制，引发了大量社会矛盾。南京房产律师认为，应当对集体土地上的房屋价值进行依法评估，由被拆迁人选择评估机构，以市场化方式进行评估;可通过筹建农村公寓、另行安排宅基地或者以不低于原来居住面积的方式进行实物补偿等。